房屋外立面霉斑少了，路边的停车位多了；地面的积水少了，智能化的安防、监控多了……漫步在眼下的广州越秀共和片区，“有人维护”的痕迹遍布处处细节，而放眼广州全市的原铁路家属院、宿舍等居住区，类似的优化均不鲜见。
自2016年启动“三供一业”分离移交改革以来，分布在广州七个区的铁路家属区从“铁老大”的版图上剥离下来，32198户居民告别“企业办社会”模式，物业管理从“一个门卫、一把扫帚”改为专业企业服务。
在“三供一业”改革的诸多实践中，广铁家属院覆盖的小区数量、居民户数居于全国前列，在广东则为规模最大的案例之一，物业服务运营难度极大。面对小区楼龄长、设施老旧等不利条件，广州建筑集团成立专业物业服务板块探索商业模式，逐步成长为模式成熟、群众信任的老旧社区物业服务“专业户”，并在“三供一业”改革的第十个年头达到盈亏平衡“里程碑”。
今年来，广东提出服务业扩能提质的一系列举措，并专门对物业管理作安排，令广铁家属院“三供一业”改革形成的经验有了用武之地。今年7月，广州建筑集团正式启动物业服务板块一体化运营平台建设，统一打造“广建城服”城市服务品牌。未来，广州建筑集团将依托 “广建城服” 一体化平台，抢抓全省物业行业提质升级机遇，打造覆盖全场景的城市服务标杆品牌。
“零物业”社区如何完成“破冰”？
从办公行政到物管一线，回顾这些年的工作，广州越秀百好居社区物业管理部主任符斌忘不了一个电话。电话来自社区一名住户，老人隔着听筒急促地抱怨：“我的退休金又没发！还要搞什么手续？你们到底管不管？”
退休金发放遇到问题，为何会找物管？绝大多数现代小区不会出现的“超纲”要求，在习惯“国有企业办社会”的广铁家属院却时常发生，百好居就是其中之一。
“国有企业办社会”，指传统国有企业承担与生产经营无直接关联的社会职能。如广铁系统，直到本世纪初仍保有铁路家属区，及铁路医院、中小学等社会机构。因此，很多老人仍习惯事无巨细找“铁路”，反而不熟悉“物管”“社区”“街道”等机构。
然而，随着国务院印发《加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案》，这种生活方式被逐渐取代。根据该方案，全国自2016年起将用3年左右时间，基本完成国有企业职工家属区供水、供电、供热（供气）和物业管理“三供一业”分离移交工作；2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。
广州穗新投资发展集团有限公司（下称“穗新集团”）是广州建筑集团直属企业，作为“三供一业”改革实施主体，与百好居等广铁家属院产生交集。2019年，该公司与中国铁路广州局集团有限公司签署协议，接手分布在广州七个行政区的铁路家属区。
此后，打赢“三供一业”改革硬仗成为穗新集团的主要任务；而居民“帮我办证”“帮我挂号”等诉求从四面八方涌来，则成为硬仗的第一道坎。
对一线作战的符斌而言，挑战更是近在咫尺。听着听筒那头滔滔不绝的“诉求”，符斌稍作思考，接下话头：“请问您的门牌号？我们这就来。”
符斌回忆，物管入户后发现，原来住户的社保后台有生存证明、退休金认证等多个材料过期、遗漏，老人家用手机又不熟练，导致退休金迟发。
“物管队伍平均年龄才30岁左右，大家也不懂退休手续。那一整个下午，我们就和老人家在一起学习、合作，一份份文件准备，终于备齐各项材料提交，解决了住户的问题。”符斌说。
数年来，类似的事件屡屡发生，物业服务人员从来都是“及时接单”，久而久之，一个个家庭与口中“新来的物管”成了熟人，在此后的诸多工作中为物业管理方提供了诸多支持与帮助。
先算“民生账”，也是穗新集团承接广铁“三供一业”改革项目后的首要思路。相关负责人介绍，早在合同签订之初，穗新集团就做好了长期运营的准备，而32198户居民的“口碑”，就是企业在更长周期实现商业逻辑闭环的关键。
造血自救，运营老旧社区如何实现盈亏平衡？
找到商业逻辑“闭环”的核心套路，不仅是企业市场化运营的要求，也是为3.2万户居民长期提供民生保障不褪色的基础。然而，穗新集团相关负责人介绍，相比于新建小区，“三供一业”改革面临更多困难。
该负责人介绍，2018—2019年，集团对广铁家属院进行全面摸排，结果显示，这批房屋大都建于上世纪70年代—90年代，电梯维保、管道锈蚀等问题多多，护理成本高昂，物业管理费却几十年没有调整，普遍停留在每平方米0.5元左右，更有甚者仅0.15元/平方米。
“如果只算眼前的经济账，绝大多数私企都会选择撤场。”该负责人说。但物管方也发现，“企业办社会”模式中，也藏着关键机会。
早在移交前期，穗新集团就关注到，移交的家属区中有部分配套资产可造血自救。历经长达两年的反复沟通，方案最终落地：广铁集团划转社区内的配套资产交由穗新集团改造运营。
这种“资产划转、经营反哺”的模式，原本不在“三供一业”改革政策的指导范围内；而在移交实践中，用经营收益覆盖物业亏损、平衡现金流被证明可行，令东园新村社区等一批老家属院实现焕新。
依托稳定经营收益，企业不压缩基础服务投入，坚持“再亏不能亏服务”底线——2020年4月至2025年底，累计投入2065.21万元用于小区电梯、消防、水电、公共设施维修养护，同时通过盘活闲置空间、数字化降本、多元便民经营等方式逐年减亏。
“不少空地原本堆着废料杂草，现在全部腾出来做成了车位、口袋公园，我们停车也更方便了。”东园新村一位居民告诉记者。
居民的广泛支持，使社区释放出更多经营空间，更丰富的经营活动成为可能，穗新集团相关负责人介绍，目前400余个广铁家属院不仅有资产经营收益，还有电梯广告、车位收入等多种经营收益，进一步提升物业管理服务水平有了“真金白银”的支持。
连年实践中，穗新集团探索出盘活空间资源、开展多种经营、合理压缩非必要成本、引入数字化工具提高效能等手段。2023年，越秀区羊和园社区成为首例物管费“提价”成功的小区，“民生账”与“经济账”加速形成“正循环”有了生动注脚。
成就同样体现在穗新集团的报表上。依靠提质增效、盘活存量资产、拓展多元经营、拓展市场化项目等多项举措，企业持续弥补物业服务板块的运营亏损。2021年，公司直接减亏400余万元，之后逐年收窄亏损；到2025年，公司首次实现盈亏平衡，成为十年改革征程中里程碑式的积极信号。
集约运营如何打出“品牌效应”？
放眼全国“三供一业”改革案例，广铁家属院物业服务的范围、规模、强度等均居于全国前列。近年来，穗新集团持续拓宽服务版图，业务范围从广铁家属区、教育系统教师小区，延伸至写字楼、产业园区、校园、医疗机构等多元业态，并在2025年正式进驻广州国际金融城，实现从民生老旧小区到城市高端商务片区的服务跨越。
2026年7月，广州建筑召开“广建城服”启动大会，宣布将旗下7家全资物业服务企业管理权成建制划转至穗新集团。会场里，“统一品牌、集约运营”的提法被反复提及——对常年穿行于铁路家属区的物业人来说，这意味着一块新招牌的背后，一盘更大的棋开始落子。
划转之后，原本分散在集团各处的物业资源开始“合纵连横”，这些资源不再各自为战，而是在“广建城服”的统一品牌下重新编排——哪些做写字楼，哪些做住宅，哪些属于公共服务，哪些专攻多种经营，都要“更精准地细分”。
政策窗口也在同步打开。2026年6月，《广东省推进服务业扩能提质实施方案》（下称《方案》）印发，对物业管理作专款规定，提出成立服务老旧小区的专业化企业、支持物业服务企业统管周边老旧小区等措施，为无物业服务小区提供基础物业服务。
对广建城服而言，此前探索形成的打法有望成为重要的无形财富。此外，针对“一老一小”，《方案》提出支持物业服务企业发展居家养老、家政服务等增值服务。广建城服相关负责人介绍，下一步，将在此类业态上开展进一步探索，提供更多契合经营业态、满足住户需求的物业服务。
南方+记者 邵一弘
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